지난 1편에서 부동산 등기부에 대한 전반적인 사항을 알아봤다. 낯선 법률용어로 이해하기 어려운 부분이 있었을 듯하다. 이번 2편에는 등기부등본의 실례를 들어 설명한다.
부동산 등기부등본 ‘표제부, 갑구, 을구’란 무엇인가
등기부등본 첫 장에는 위와 같이 표제부가 등장한다. 표제부에는 토지의 소재지번(번지)과 지목, 면적 등이 표시된다. 위 등기부는 서울시 관악구 신림동 2번지에 있는 대지(지목)를 표시한 것이다. 대지 면적은 385㎡이다.
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 위 등기부에서 순위번호 1번 소유권보존이란 최초의 소유권 취득을 말한다. 모든 소유권의 이전은 소유권보존등기로부터 출발한다. 위 등기부에서 최초 소유권자는 길라임이고, 등기부에 기재하기 위하여 접수된 때가 1978년 3월 5일이라는 것이다. 제3005호는 접수번호이다.
순위번호 2번을 보면 ‘가등기’라고 표시돼 있다. 등기원인은 1978년 3월 9일의 매매예약 이다. 이 뜻은 소유주인 길라임과 김주원이 3월9일에 위 토지를 팔기로 서로 예약을 하고, 3월 10일에 접수해 이를 가등기해 뒀다는 것이다. 가등기는 본등기를 하기 전까지 별다른 효력이 없으나 나중에 본등기를 하면 후순위 권리자에 앞서게 되는 효력이 있다.
위 등기부 순위번호 3번은 4월2일 매매, 4월3일 등기가 접수돼 오스카에게 소유권이전됐음을 표시하고 있다. 그러나 나중에 김주원이 3월9일 매매예약에 따라 매매계약을 체결한 후 소유주 길라임에게 돈을 지급하고 본등기를 하면 오스카가 취득한 소유권이전등기는 효력을 상실하게 된다.
따라서 집을 사거나 땅을 살 때 가등기, 가처분, 가압류가 돼 있는 경우 소유자가 무슨 말을 하건 사면 안 된다. 소유자들은 통상 “가등기 곧 말소되니 아무 의미가 없는 것”이라고 말하겠지만 가등기, 가처분, 가압류가 말소되기 전까지는 절대 사면 안 된다.
을구는 소유권 이외의 권리를 표시한 것이다. 위 등기부상 토지에는 길라임이 3월30일 **저축은행으로부터 돈을 빌리고 **저축은행에 근저당권을 설정해 주었다. 이후 오스카가 소유권을 취득하여 ***은행에 전세권을 설정해 주었다.
법률상 전세권은 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리와 전세금에 대해 경매할 수 있는 권리를 포함하는 것이다. 즉 전세권자 이후의 권리자는 전세권자 토지를 존속기간 동안 사용할 수 있도록 해 줘야 하고, 전세기간이 종료되면 전세금만큼의 손해도 감수해야 한다.
한편 갑구와 비교해보면 갑구 순위번호 3번 오스카가 4월2일 소유권을 취득하기 전 을구 순위번호 1번 길라임이 3월30일 돈을 빌려 근저당권이 설정됐으므로 오스카는 근저당권의 부담을 안고 소유권을 취득한 것이 된다. 만일 갑구 순위번호 2번 김주원이 나중에 가등기에 기해 본등기를 하고 소유권을 취득하면 가등기 날짜 3월9일이 3월30일 근저당권에 앞서므로 근저당권에 우선하는 권리자가 된다.
예로 든 위 가상 등기부등본처럼 부동산 재산을 취득할 때는 갑구와 을구의 순위번호, 접수번호 등을 비교해 선순위권리자가 있는지를 반드시 확인하고 재산을 취득해야 손해를 미연에 방지할 수 있다.
부동산 등기부등본 인터넷에서 발급, 열람할 수 있다.
아직도 등기부등본은 등기소나 법원에 가야 발급을 받을 수 있는 것으로 생각하는 사람이 많다. 이제 집이나 직장에서 대법원 홈페이지에 접속해 소재지의 주소만 알면 원하는 토지, 건물, 집합건물의 등기부등본을 발급하고 열람할 수 있다.
* 등기부등본 전자 발급 절차
1. 대법원 인터넷 등기소 홈페이지로 간다. http://www.iros.go.kr
2. 인터넷등기소에서 부동산 발급을 클릭한다.
3. 만일 등기부등본 발급, 결제, 인쇄에 필요한 프로그램이 설치돼 있지 않으면 프로그램들을 설치할 것인지를 묻는 화면이 뜬다. 프로그램을 설치한다고 체크하고 실행하면 프로그램들이 자동설치된다.
4. 발급하기 화면에서 부동산 구분(토지, 건물, 집합건물), 주소 등 각 항목을 입력한 후 ‘검색’ 항목을 클릭한다.
5. 검색을 클릭하면 원하는 소재지의 부동산의 표시가 뜬다.
6. 부동산의 표시가 맞는지 확인한 후 ‘결제’항목을 클릭해 결제한다.
7. 프린터로 부동산등기부를 출력한다.
정현우 / 변호사(법무법인 율림)