“근저당권 설정된줄 모르고 임대차계약을 체결했는데 어떻게 하나요?”
“집을 하나 샀는데 계약한 사람이 집주인이 아니네요, 어떻게 하나요?”

사실 부동산등기부를 읽을 수 있다면 위와 같은 상황들은 애초에 닥치지 않았을 것이다. 하지만, 법률과 관련된 많은 문제들이 그러하듯 부동산등기부를 읽는 것도 그렇게 쉬운 문제가 아니다. 부동산등기부란 쉽게 말해 부동산의 권리관계를 적어놓은 공문서다. 우리 민법은 부동산의 권리변동에 있어 형식주의를 취하고 있기 때문에 부동산 권리변동은 등기부에 기재됨으로써 비로소 완성된다. 쉬운 예를 들어보자. 길라임은 김주원으로부터 아파트 한 채를 사기로 했다. 그래서 길라임은 매매계약서를 쓰고 계약금과 중도금 및 잔금을 모두 지급했다. 하지만 아파트 소유권은 취득하지 못한다. 아파트 소유권을 취득하기 위해서는 ‘소유권이전등기’라는 절차가 반드시 필요하다.

이게 왜 중요한가? 위 사례에서 길라임이 소유권이전등기를 하지 않고 있는 동안 오스카가 위 아파트에 근저당권을 설정해 버렸다고 치자. 이 경우 길라임은 소유권이전등기를 하더라도 근저당권이 설정된 상태의 아파트를 취득할 수 있을 뿐이다. 이와 같은 문제는 비일비재하게 일어나는 일이다.

이 사례와 마찬가지로 아파트에 전세 들어가기로 했는데 확정일자를 받기 전에 다른 사람이 근저당권을 설정한 경우라면 역시 근저당권의 후순위가 된다. 결국 근저당권자가 경매를 신청하면 대항력이나 우선변제권 등의 권리행사가 불가능해지게 되는 것이다.

등기부는 부동산의 권리관계를 표시하는 공문서다. 부동산이란 쉽게 말해 땅과 건물이다. 그리고 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나누어진다. 아파트와 같은 건물을 집합건물이라고 하는데, 집합건물에도 물론 등기부가 있다. 부동산이 아닌 것을 동산이라고 하는데 동산도 부동산과 유사하게 권리가 변동되기도 한다. 차량이 대표적인 예다. 내가 차를 사고 돈을 모두 지불하더라도 차량등록부에 기재되기 전까지는 법적으로는 아직 내 차가 아닌 것이다.

비일비재하게 일어나는 일

등기부와 유사한 공문서로 ‘대장’이 있다. 토지대장, 임야대장, 가옥대장과 같은 것들이다. 대장과 등기부는 어떻게 다른 것일까? 대장은 시장, 군수, 구청장 등이 세금을 부과하기 위하여 작성하는 것이다. 원칙적으로야 가옥대장과 등기부에 기재된 내용이 모두 일치해야 정상이지만, 실제로는 대장과 등기부가 일치하지 않는 경우가 많다. 이 경우 부동산의 권리관계에 대하여는 등기부가 우선한다. 등기부상의 권리자가 실제의 권리자가 된다는 뜻이다.

등기부에 표시되는 부동산의 권리에는 어떤 것이 있을까? 대표적으로 소유권이 있다. 그리고 일반적으로 잘 아는 것이 근저당권이다. 이외에도 지상권, 지역권, 전세권, 권리질권, 부동산임차권 등이 있다. 이외에도 가등기, 가압류, 가처분 등이 등기부에 기재되기도 한다. 가등기, 가압류, 가처분은 나중에 구체적으로 설명하겠지만 소유권과 관련된 권리이다.

등기부를 읽으려면 표제부, 갑구, 을구 따위를 구분할 줄 알아야 한다. 표제부는 그 부동산의 표시를 말한다. 즉, 토지의 경우 소재지번(번지), 지목, 토지의 면적 등을 표시한 것이고, 건물의 경우 소재지번(번지) 및 건물번호, 건물의 형태(건물내역)을 표시한 것이다. 쉽게 생각하면 그 토지나 건물이 어디에 어떠한 형태로 있는 것인지를 구분해 준다.

갑구는 소유권에 관한 사항을 표시해 놓은 것이다. 소유권에 관한 사항이란, 소유권의 이전관계를 표시한 것이라고 보면 된다. 즉, 소유자가 길라임->김주원->오스카 순으로 변경되면 갑구 1번에는 길라임, 갑구 2번에는 김주원, 3번에는 오스카가 권리자로 표시된다.

을구는 소유권 이외 권리에 관한 사항을 표시해 놓은 것이다. 앞서 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 소유권 이외의 권리로 등기부에 표시된다고 하였다. 따라서 위와 같은 권리들이 을구에 표시되는 것이다.
왜 이렇게 복잡하게 표제부니, 갑구니, 을구니 하는 것들을 알아야 하는 것일까? 답은 간단하다. 적어도 위와 같은 내용을 알아야 초보적이나마 등기부를 읽을 수 있기 때문이다. 등기부를 읽는 이유는 내가 집을 사거나 전세를 얻을 때 다른 권리자가 있는지 스스로 알아야 안심하고 부동산의 권리를 취득할 수 있기 때문이다.

전세를 얻을 때 부동산중개사무실에서 등기부 떼어주며 안심하라고 말하는 것을 들은 경험은 누구나 있을 것이다. 그런데 까막눈이면 등기부 보여줘 보았자 아무런 의미가 없다. 실제 아주 복잡한 등기부등본의 경우 전문가들도 쉽게 권리관계를 파악하지 못하는 경우가 많다. 다음 편(2주 뒤)에는 부동산등기부를 실제 보면서 내용을 완전정복 해보자.

정현우 / 변호사(법무법인 율림)