첫 번째 글에서 주택임대차보호법의 가장 큰 특징인 대항력인정에 대해 알아보았다. 이번 글에서는 우선변제권의 인정과 임차기간의 선택권 등 민법과 다른 주택임대차보호법의 특징들에 대해 더 알아보자.

우선변제권의 인정

대항력(주택인도+전입신고)을 갖추고 임차계약서 상 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매되더라도 후순위담보권자나 기타 일반채권자 보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 사례로 알아보자.

ㄱ씨는 1순위 근저당권자가 있는 집에 이사를 갔는데, 전입신고와 확정일자를 받은 후 집주인이 2순위 근저당권을 설정했습니다. 1순위 근저당권의 채권액은 3천만원, 내가 낸 임대차보증금은 3천만원, 2순위 근저당권의 채권액은 5천만원인 상황에서 집이 경매에 부쳐졌습니다. 경매비용은 5백만원, 낙찰가는 5천5백만원입니다. ㄱ씨는 임차보증금 얼마를 회수할 수 있을까?

임차인 ㄱ씨는 1순위 근저당권보다 후순위이고, 2순위 근저당권자보다는 선순위로 낙찰대금에서 변제 받습니다. 낙찰가 5천5백만원에서 경매비용 5백만원과 1순위 근저당권의 채권액 3천만원을 뺀 2천만원을 변제받을 수 있습니다.

▲ 임대차 계약 전 반드시 해당 건물과 토지에 대한 등기부등본을 확인하자. www.iros.go.kr에 들어가면 인터넷으로 등기부등본을 열람하거나 발부 받을 수 있다.

다시 한 번 강조한다. 이사를 갈 때는 반드시 등기부를 확인해야 한다. 후회해도 소용없다. 또 전입신고할 때 주민센터에서 반드시 확정일자를 받는 것도 절대 잊어서는 안된다.

임차기간의 선택권

주택임대차 기간을 2년 미만으로 약정하는 경우, 임차인은 계약기간을 주장할 수도 있고, 꽉 찬 2년의 임차기간을 주장할 수도 있다. 즉, 임차기간을 선택할 수 있다.

ㄴ씨는 2010년 10월30일 임차기간을 1년으로 주택임대차계약을 체결했다. 2011년 10월29일이 되니 집주인이 집을 비워달라고 한다. 집을 비워 주어야 할까?

비워주지 않아도 된다. 임대차 기간을 2년 미만으로 계약해도 집주인은 그 기간을 근거로 임차인 ㄴ씨에게나가라고 할 수 없다. ㄴ씨는 계약서에 표시된 2년 미만이든 만 2년이든 임차한 집에서 살 권리가 있다.

다른 사례를 보자. ㄷ씨는 2009년 1월5일 임차기간 2년으로 임대차계약을 체결한 후 거주했다. 만 2년인 2011년 1월 4일이 지난 뒤에도 집주인이 재계약에 대해 아무런 말이 없자 계속 빌린 집에서 살았다. 갑자기 집주인이 2011년 6월경 유학 간 아들이 돌아왔다고 하면서 집을 비워 달라고 한다. 비워 주어야 할까?

비워 주지 않아도 된다. 집주인과 임차인 ㄷ씨는 ‘계약의 갱신을 원하지 않는다’는 의사를 서로 표시하지 않았다. 임대차계약 기간 2년이 종료된 후에도 ㄷ씨가 계속 살고 있다면 이는 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주된다. 따라서 ㄷ씨는 기존의 임대차계약 기간과 동일한 2년 동안 임차주택에서 살 수 있다. 2013년 1월4일까지 집을 비워 주지 않아도 된다.

대항력 발생 시점과 관련하여 유의할 점

지난 글에서 대항력은 ‘주택인도+전입신고’의 요건을 갖추는 경우 발생한다고 했다. 대항력은 언제 발생할까? 주택임대차보호법은 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 정하고 있다. 주택의 인도와 주민등록이 각기 다른 날이면 어떻게 될까? 둘 중 더 늦게 마친 날을 기준으로 다음 날부터 대항력이 발생한다.

▲ 다시 한 번 강조한다. 이사를 갈 때는 반드시 등기부를 확인해야 한다. 후회해도 소용없다. 또 전입신고할 때 주민센터에서 반드시 확정일자를 받는 것도 절대 잊어서는 안된다.

ㄹ씨는 2009년 1월7일 주택 임대차계약서를 쓰고 1월10일 이사를 간 후, 1월15일 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았다. 그런데 같은 날 다른 사람이 ㄹ씨가 임차한 주택에 근저당권설정등기를 했다. 우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 없다. 대항력은 주택인도와 전입신고의 요건을 모두 갖춘 다음 날 발생한다. ㄹ씨는 1월15일 전입신고를 해서 대항력은 1월16일에 발생한다. 우선변제권은 대항력 요건(주택인도 + 전입신고)에 확정일자라는 요건이 추가된 경우 발생한다. 대항력 요건이 발생한 시점인 1월16일 이전에 이미 우선순위 근저당권이 등기돼서 근저당권자보다 먼저 변제를 받을 수 없다.

한 사례 더 살펴보자. 아이를 낳아서 단칸방에서 지낼 수 없게 된 ㅁ씨는 2009년 8월12일 임대차계약을 체결하고 좀 더 넓은 새 집으로 이사를 간 후 전입신고를 했다. ㅁ씨는 갑자기 회사에서 지방발령을 받아 궁리 끝에 본인만 지방으로 이사를 간 후 본인의 주민등록을 새로운 발령지로 변경했다. 2009년 8월12일 전입신고한 임차주택의 대항력은 유지될 수 있을까?

유지된다. 대법원은 “임차인이 가족과 함께 빌린 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것”이라고 판단하고 있다. 따라서 ㅁ씨의 임차계약은 대항력이 유지된다.

반면, 임대차계약을 한 임차인뿐 아니라 가족 모두 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우라면 계약의 대항력은 유지될 수 없다. 가족 모두 일시에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원래의 임차 주택으로 주민등록을 한 경우라도 한 번 상실된 계약의 대항력은 되살아나지 않는다.

이제까지 두 번에 걸쳐 주택임대차보호법에 따른 임대차계약 관계에 대해 알아봤다.  주택임대차보호법은 주택보급률이 이미 100%를 초과했음에도 불구하고 집 있는 사람들보다 집 없는 사람들이 주변에 훨씬 많은 이상한 사회에 사는 서민들이 꼭 알아야 할 기본 상식이 아닐까?

전월세로 살아가고 있는 금속노조 조합원 여러분, 임차인으로서 권리를 하나도 놓치지 마시길 바란다. 어디 내 집만 집이겠는가, 내가 살고 있으면 남의 집도 이미 내 집인 것을. 나를 포함한 이 시대 전·월세쟁이들이여, 모두 파이팅 하시길!

정현우 / 변호사 <법무법인 율림>