“집주인으로 알고 계약한 사람이 알고 보니 집주인이 아니었어요.”
“계약 만료 뒤 계속 살고 있는데 집주인 아들이 이사 온다고 당장 나가 달래요.”
“근저당권 설정된 지 모르고 전세 얻었는데 집이 경매에 부쳐졌어요.”

법률상담 하다보면 자주 듣게 되는 내용이다. 그만큼 우리 주위에 빈번하게 겪게 되는 법률문제가 바로 주택 등 임대차를 둘러싸고 발생하는 문제다. 두 번에 걸쳐 주택임대차 문제가 발생할 경우 어떻게 대처할 것인지 사례를 중심으로 알아보자.

민법은 개인 대 개인을 동등한 주체로 파악한다. 따라서 민법상 특별히 임차인을 보호하는 규정은 존재하지 않는다. 그러다보니 임차인들이 숱한 불편을 겪게 되어 사회적인 문제로 대두된다. 이에 임차인을 보호하기 위해 주택의 임대차에 관한 특별한 법률이 만들어지게 된다. 주택임대차보호법은 “주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적”으로 1981년 3월 5일 제정됐다.

주택임대차보호법 제정의 의의

모든 법률에 있어 ‘적용범위’는 매우 중요한 의미를 지닌다. 적용범위에 해당하지 않는 경우에는 다른 법률이 적용되기 때문이다. 주택임대차보호법은 오직 ‘주거용 건물’에 대해서만 적용된다. 상가건물이나 창고의 임대차에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다는 뜻이다.

첫 사례로, 건물관리대장에는 공장으로 되어 있으나 임대차계약 당시에 건물 내부구조를 변경해 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택임대차보호법 적용대상이 될까? 그렇다. 적용대상이 된다. 판례는 주택임대차보호법 적용대상이 되는지는 등기부나 건축물관리대장 등 공부상 용도 기준이 아니라 실제 어떤 용도로 사용 중인 건물인지에 따라 결정해야 한다고 말한다. 실제 용도를 판단함에 있어서는 임차의 목적과 건물의 위치, 그리고 구조 등을 함께 고려하게 된다.

두 번째 사례로, 점포에 대해 임대차계약을 체결했는데 점포 일부를 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법 적용 대상이 될까? 아니다. 원칙적으로 적용대상이 되지 않는다. 주로 주거용으로 사용하는 건물의 일부를 점포 등 비주거용으로 사용하는 경우는 법 적용대상이 되나 주로 비주거용으로 사용하는 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우, 예컨대 다방에 조그만 내실이 있는 경우 적용대상이 되지 않는다. 주로 주거용으로 사용하는지 아닌지는 면적․규모․구조 등을 종합해 판단하게 된다.

법 적용 사례

주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위한 주요내용은 대항력이 인정된다는 점이다. ‘대항력’이란 뜻부터 알아보자. 대항력이란 임차주택이 팔리거나 경매가 되어 낙찰이 됨으로써 원래 계약한 집주인이 아닌 다른 사람이 집주인이 되더라도, 집을 비워 줄 필요가 없다는 뜻이다. 임차인에게는 아주 중요한 의미가 아닐 수 없다.

중요한 것은 대항력은 ①이사를 가고(주택의 인도), ②전입신고를 해야 하는 요건을 갖추어야 비로소 발생된다는 것이다. 따라서 대항요건(주택의 인도+전입신고)을 모두 갖추기 전에 등기부상 우선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류)가 있으면 대항할 수 없다는 것을 꼭 알아둬야 한다.

다음은 세 번째 사례다. 지난해 12월 1일 임차보증금 5천 만 원에 임대차계약(흔히들 전세계약이라고 하는데 법적으로는 임대차계약이 맞다)을 하고 다음 날 이사갔다. 이런저런 일로 바빠 일주일 후 전입신고를 했는데 그 사이 12월 5일자로 근저당권이 설정됐고 집주인이 저당권자에게 채무를 변제하지 못해 집이 경매로 넘어가게 됐다. 과연 대항력을 주장할 수 있을까?

이것만은 알아두자

주장할 수 없다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고라는 두 가지 요건이 모두 갖추어진 경우에 발생한다. 따라서 위와 같은 경우 대항력 발생 이전에 이미 근저당권이 설정되었고 근저당권에 기하여 경매가 진행된다면 임차인은 대항할 수 없는 후순위권리자가 되므로 경매에서 낙찰을 받은 새로운 집주인에게 집을 인도해 줘야 한다. 즉 다시 이사가야하는 상황이 되는 것이다.

위와 같이 근저당권자가 경매에 부친 경우 근저당권자에 대한 채무가 많지 않다면 집주인을 대신해서 채무를 변제하고 본인이 근저당권자의 지위를 획득하는 것도 하나의 방법이긴 하다. 따라서 새로 이사를 가기 전 등기부를 반드시 확인하고, 이사를 가게 되면 즉시 전입신고 하는 것이 분쟁과 피해를 예방할 수 있는 길이다. 다음 글에서는 주택임대차보호법 상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 우선변제권의 인정과 임차기간 등에 대해 자세히 알아보자.

정현우 / 변호사

* <알 法(법)하다> 꼭지는 노동자가 알아야할  노동, 생활 법률 상식과 판례를 변호사들이 소개해주는 칼럼이다. 금속노조 법률원 변호사들과 민주사회를 위한 변호사모임 소속 변호사들이 격주로  법률 이야기를 들려줍니다. 필자는 현재 법무법인 율림에서 근무하고 있다. 법 없이 사는 게 가장 잘 사는 비결이라고 늘 말하는 그가 ‘알아두면 세상 살기 수월해지는 생활법률상식’에 대해 소개한다. / 편집국